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賃貸の申込と契約は、全く違うものです。


賃貸物件を探そうと思った時、物件を取り扱っている仲介会社に連絡して、内見(オンライン内見含む)をした上で、物件申込をされますが、賃貸業界における「申込」と「契約」は、一見すると「同じように見える」かもしれませんが、実際は全く違っているものであり、申込をしただけでは、契約することはできません。


同じように見えてしまう「申込」と「契約」についての詳細について、お伝えさせてもらいます。


 

目 次

1.入居申込とは?

2.入居申込したけど、契約ができない場合とは?

3.契約するという意味とは?

4.契約違反行為を行うと、契約解除もあり得ます

5.まとめ

 

1.入居申込とは?

入居申込とは?

入居申込を一言で言うと、入居する意思を「書面上において表した」もの。

賃貸業界においては、所謂「仮押さえ」という考えがなく、例えば「電話などで、この物件を抑えてほしい」とご相談されたとしても、どの仲介会社も「対応することはできません」と断られます。


ただ、入居申込をされたことにより、業界的には「申込をされた方を最優先でご案内」することになるので、申込をされた時点で「一旦募集は停止」となり、すぐに入居審査が行われます。


2.入居申込したけど、契約ができない場合とは?

入居申込したけど、契約ができない場合とは?

(1)入居審査で問題があった

賃貸物件に入居する場合には、契約者となられる方を対象とした入居審査が行われます。

近年では、契約時に仲介会社が指定した「保証会社」に加入することが必須となっていることから、入居審査においても「管理会社審査」と共に「保証会社審査」も行われます。


入居審査に落ちてしまう方は、正直殆どいないのですが…

  • 過去5年間に「家賃滞納を繰返していた」「クレジットカード滞納があった」

  • 家賃支払い能力がないと判断された

  • 入居動機があまりにも曖昧で、担当者からの入居不可判断があった

  • 内見時及び入居申込時の態度があまりにも悪かった

入居審査に落ちてしまった場合、落ちた理由については「回答する義務がない」ことから、仲介担当者は理由を伝えることはありませんが、ただ審査に落ちてしまった方は、必ずと言っていいほど、上記のどこか1項目に該当している可能性が高いです。


(2)先行契約をされた

賃貸業界は「早い者勝ち」という慣習が強く、一番最初に契約を取った方が「その部屋に入居」することができます。大多数の方は「内見→入居申込・審査→契約」という流れで、お部屋探しをされますが、どうしてもその部屋に入居したいと考えている方は、内見を後回しにして、契約自体を先に行います。


これを先行契約と言いますが、もし別の方が「入居申込をしていた」としても、後から「先行契約」をしてしまうと、先行契約された方が「最優先で入居することができる」ので、申込をしただけでは、100%入居できるという保証は、どこにもありません。


ただ、実際に先行契約をされる方が多いのは、新築物件に集中しています。

新築物件は、建物が完成する前に「募集開始」していますが、好エリアにある物件は、建物が完成する前に「全室満室」になっていることが珍しくはなく、これは先行契約で入居申込をされた方となります。


(3)初期費用支払いができなかった

一般的な仲介会社では、契約前に「初期費用を支払ってもらうよう」にお願いしています。

最近では、クレジットカード支払いが可能となった仲介会社もありますが、ただ対応している会社は、それほど多くはなく、半数上の仲介会社では、今まで通り「振込対応」となっています。


振込対応の場合、一括送金してもらうケースが殆どであるため「お金が用意できない」「指定日までに送金することができない」と、場合によっては仲介会社側が「申込自体を取り消す」ことが予想されます。



3.契約するという意味とは?

契約するという意味とは?

物件契約する場合、基本的には仲介会社に赴いて、担当者から契約に関する説明を受けた上で、書面に「署名」「捺印」することで、正式に「賃貸借契約が成立」します。(※今ではオンライン契約も可能となりました)


署名捺印をしたということは、「契約書に記載されてある内容」を「理解」したという意思表示を示したことになります。

契約成立を境に「借主であるお客様と、貸主となるオーナーさん」は契約書に記載されてある内容を「相互に遵守しなければならない」ことになるので、万が一にも「契約内容に納得しない」と主張されても、契約自体が成立しているので、契約内容を変更することは原則できません。



4.契約違反行為を行うと、契約解除もあり得ます

契約違反行為を行うと、契約解除もあり得ます

賃貸借契約が成立すると、ご入居者様は、借地借家法による「借家権」という権利を有することができ、この権利を持っていることによって、正当事由がなければ「貸主=オーナーさんは契約解除や更新拒絶」することができません。


ただし、見方を変えれば「正当事由があれば、契約や更新拒否」することができることを示唆していますので、例えば「家賃を3か月以上滞納している」「騒音を出し続け、何度注意しても改善がみられない」「又貸し行為を行っていた」など、賃貸借契約上における「借主と貸主との信頼関係が破綻」したと、裁判所が認めてくれた場合には、司法判断を待つことにはなりますが、契約を一方的に解除することは可能となります。

 

裁判に移行するとなると、裁判費用が発生するだけではなく、双方(オーナーさんと入居者様にとっても「後味が悪い」ことになってしまうので、管理会社では可能な限り穏便に済ませるため、「明らかな賃貸借契約に違反している入居者様」に対しては「契約解除勧告」を出し、自主的に退去するように促すこともあります。

 

5.まとめ

いかがだったでしょうか?

賃貸業界における「申込」とは、入居審査を行うための「下準備状態」と言っても過言ではなく、また申込をすることによって、事実上の仮押さえをすることができます。


また申込をした時点では、まだ入居はしていない状態であるため、キャンセルすることも可能となりますが、契約が成立したと同時に「やっぱりキャンセルしたい」と申し出ても、契約内容を「法的に承諾した」ことを意味しているので、どのような理由があったとしても、キャンセルは不可能となってしまいます。


申込と契約とでは、重みが全く違っているので、その点を十分理解した上で、申込や契約をしないと、入居後に後悔してしまいます。


 

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