賃貸物件に入居する際、すべてのお客様は入居審査を受けなければならず、入居審査に通過しなければ賃貸物件を借りることはできません。
近年では大手・中小の不動産管理会社においては、家賃保証会社を利用しているところが非常に多くなってきたことから、入居審査は「家賃保証会社」と「管理会社・オーナー」がそれぞれ行います。
不動産賃貸業界においては、家賃滞納に関して非常に厳しい目で対応しています。
このこともあり、家賃滞納リスクを少しでも減らすため、近年では今まで以上に入居審査を厳しく行っていますが、入居を断られる方には一定の共通点があります。
①強制退去処分を受けた
家賃保証会社においては、お客様が管理会社に家賃支払いをしなかった場合、管理会社から「代位弁済請求」をされると、自動的にお客様の家賃を管理会社に支払い（正確には立替）後日お客様に立替分を請求しますが、それが３か月以上続くと、家賃保証会社では裁判を起こして「未払い家賃の支払い」「お部屋の明け渡し」訴訟を起こします。
そして明け渡し＝強制退去処分になってしまうと、その履歴が家賃保証会社に残ってしまいます。いわゆるブラックリストです。
お客様が利用していた家賃保証会社が、大手保証会社が加入している「全国賃貸保証業協会」の場合、協会内に所属している会社では、信用情報を確認することができるので、もしブラックリストに掲載されてしまった方の情報があった場合、その時点で入居審査が終了します。
②過去に代位弁済請求を受けた方
家賃保証会社から家賃を立て替えてもらっていたお客様が、後日家賃を全額返済した場合、訴訟になるようなことはありませんが、ただ立替回数が多くなってしまうと、その履歴は家賃保証会社に残ってしまい、その情報は管理会社にも把握することができます。
管理会社においては、家賃滞納を繰り返す方＝支払い能力がないと判断してしまい、入居審査が厳しい会社においては、仮にお客様が家賃支払い能力を有していたとしても、入居許可を出さない可能性があります。
③人柄に問題がある
賃貸入居審査においては、お客様が家賃支払い能力があるかを確認すると同時に、お客様を入居させて本当にいいかどうか、人柄もしっかりと確認しています。
実はお客様がお部屋見学をされた時点において、すでに審査が始まっています。
・お客様の服装は清潔感があるか？
・担当者に高圧的な態度をとっていないか？
・初期費用や家賃に関して必要以上に交渉していたか？
・入居申込時、入居予定者が来店されていたか？
・申込書類に虚偽記載があったかどうか？
このような点を実は仲介担当者は確認していて、少しでも「怪しい」と思ったときは、すぐに管理担当者に報告して、入居させてもいいか協議し、またこのことをオーナーさんに報告して、オーナー決裁を仰ぎますが、基本的に管理会社担当者が「難しい」という報告をした場合、オーナーさんもそれに同意する場合が多いので、お客様が知らないうちに入居審査に落ちてしまいます。
入居審査に通らない場合、家賃保証会社の審査で「信用情報に該当」したケースがほとんどですが、なかにはお客様の態度が原因で落ちることもあり、このような場合はすぐにお客様に連絡が届きます。一方で1週間も連絡がこない場合は、おそらく家賃支払い能力があるのかどうかを再確認しているケースが多いので、もし連絡がこない場合には、一度仲介会社に相談してみることをおススメします。
＃家賃保証会社 ＃入居審査