近年では、大手管理会社物件ではほぼ全て、また街の不動産屋さんが管理している物件であっても、契約時に家賃保証会社に加入することを「必須」としている物件が、非常に多くなってきています。
今では、約７～８割の物件で「保証会社必須」としているので、保証会社不要物件を探す方が、ある意味において大変なのかもしれません。
お客様の事情によって、保証会社を利用したくないと考えている方もいるとは思いますが、では交渉すれば「保証会社必須→保証会社不要」になるものなのでしょうか？
目 次
１．管理会社が保証会社を利用したい理由
そもそも、今から20年以上前では、保証会社という会社がなく、その代わりに契約時に「連帯保証人」を必ずつけなければ、契約することができませんでした。
どうして連帯保証人をつけるのかというと、万が一ご入居者様が「家賃滞納」をして、家賃入金が滞ってしまった場合、連帯保証人に「家賃支払い」を求めないと、誰に請求すればいいのか、わからなくなってしまいますよね？
今までは、連帯保証人をつけるのが当たり前となっていましたが、ただライフスタイルの変化によって…
①連帯保証人をつけることが難しい方が増えてきた
②ご両親が高齢のため、連帯保証人としての役割を担えない
③家賃滞納し、連帯保証人に家賃支払いを要求できても、あくまでもお願いのみ
上記のような問題点が発生してしまうケースが多くなったため、連帯保証人に代わる新たなサービスとして生まれたのが、家賃保証会社。
契約時に「保証料と年1回の更新料」を支払うことによって、保証会社が「事実上の連帯保証人の役割を担ってくれる」ことから、原則連帯保証人をつけなくても、お部屋を借りることが可能となります。
一方、管理会社が保証会社を利用することによるメリットとしては、万が一ご入居様が「家賃滞納した場合」において、保証会社に「代位弁済請求」を行うことで、すぐに家賃を立て替えて支払ってくれることから、家賃回収が簡単にできる点があります。
以上のことから、近年では「家賃保証会社必須物件」が多くなってきています。
２．交渉しても、まず無理
家賃保証会社を利用することによって、お部屋を借りられる方にとっては、連帯保証人を探す手間を省ける部分においては、メリットが大きくなりますが、その一方で
過去に家賃滞納やクレジットカード滞納などといった「金融事故」を起こしてしまう
と、保証会社によっては「信用情報機関に問合せ」を行うことができるので、履歴が残っている場合においては、審査が通らなくなるばかりではなく、仮に通ったとしても、管理会社及びオーナー審査で落ちてしまう可能性があります。
（審査結果に関しては、通過したか否かのみをお伝えするだけで、詳細は教えてはくれません）
一般的に「金融事故を起こした」場合、信用情報機関に掲載されてしまう履歴は、5年経過しないと消えないと言われているので、金融事故を起こした方が賃貸物件を借りられる際、保証会社審査に引っかかってしまう可能性があり得ます。
この場合、お部屋を紹介してくれた仲介会社に「交渉」すれば、保証会社を使わなくても契約ができるのかというと…
残念ではありますが、交渉してもまず無理
というのが、賃貸業界全般の認識です。
仮にお客様が「連帯保証人」をつけたとしても、家賃滞納が発生し「連帯保証人に家賃支払いを督促」したとしても、強制力はないので、もし連帯保証人が「債務を支払わない」場合、司法判断を仰がなければ「回収する」ことができないので、管理会社にとっては「時間と手間と費用」が掛かるだけとなり、管理業務を悪化させてしまうだけとなることから、保証会社を不要にしてとお願いされても、まず無理という判断を下す可能性が、極めて高くなります。
また、管理会社やオーナーさんが保証会社を利用したい理由として、家賃滞納が長期化した場合における「強制退去」手続きを、保証会社が行ってくれる点が挙げられます。
法的に契約が成立すると、借主には「法的保護」が厚くなり、仮に家賃滞納をしたからと言って「強制的に退去させる」ことはできません。ただ家賃滞納が3か月以上続いた場合、過去の判例から見ても「借主と貸主との間における信頼関係は破綻している」とみなされることから、一般的な保証会社では「家賃3か月以上に滞納」した場合、不動産明け渡し訴訟＝強制退去に向けた手続きが開始されます。
実は裁判費用は全額保証会社負担となるため、家賃滞納におけるリスク回避を「すべて保証会社が見てくれる」というのは、特にオーナーさんにとっては「利用する手はない」と考えていることから、お客様が「保証会社不要にしてほしい」と言われても「それなら違う物件を探されてはいかがですか？」と断る可能性が高くなります。
３．自主管理物件でも、保証会社必須の時代
家賃滞納が発生した場合、確実に家賃を立て替えて支払ってくれる保証会社は、管理会社・オーナーさんにとっては、ものすごい魅力てなサービスと言えますが、ただ保証会社を利用できる物件は、つい数年ほど前までは「管理会社に管理委託している物件」に限られ、オーナーさんが自分で管理されている「自主管理物件」は、保証会社を利用したくても、利用することができませんでした。
ただ、近年では「自主管理物件」であったとしても、保証会社を利用することができるようになったことから、家賃滞納／強制退去を行うための裁判費用リスクを回避したいと考えているおオーナー様にとっては、チャンスととらえている可能性が高くなっていることから、家賃保証会社利用したくない方が、自主管理物件を探して入居しようと思っていても、保証会社必須となっている可能性は、今後十分あり得ると思います。
４．ごく一部の物件では、保証会社不要
ごく一部ではありますが、保証会社不要物件もあります。
保証会社不要によって、契約時に支払う初回保証料と更新料が無くなりますので、費用を抑えたい方にとっては、メリットが大きいと言えます。ただし物件によっては、一定の月収額を入居条件に充てている所もあるので、その点は注意が必要です。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
管理会社・オーナーさんにとって、賃貸管理上のリスク（家賃滞納）を回避してくれる「家賃保証会社」は、経営効率化を図るという側面を見ても、ものすごく合理的と考えてしまうため、保証会社不要にすることは「まずありえない」と考えていることから、お部屋探しをされている方が「保証会社を使いたくはない」と交渉しても、「断る可能性」の方が極めて高くなります。
どうしても保証会社を利用したくないのであれば、UR賃貸やヴィレッジハウスといった、最初から保証会社利用がない物件（ただしその代わりとして、敷金支払いを求められる可能性がありますが…）を選んだほうがいいのかもしれません。