賃貸物件に入居する際、賃貸借契約書を交わします。
賃貸借契約は2年ごとの更新ですので、基本的にご入居者様が更新をしたい場合には、更新手続きを行えば、そのままお部屋に住み続けることはできます。
ただし契約書には、貸主であるオーナーさんは、ご入居様に対して「一方的」に契約解除を申し入れることができることが記載されています。
突然契約を破棄されてしまうことになると、すぐに次の部屋を探すことは難しくなりますし、はっきり言って迷惑ですよね。
では、もし突然賃貸オーナーさんから契約破棄を申し入れられた場合、それを拒否することができるのでしょうか？
目 次
１．解約申し入れは貸主と借主とでは期間が異なる
２．貸主からの解約申し入れが認められる場合とは？
３．貸主は解約申し入れを拒否することができる？
４．まとめ
１．解約申し入れは貸主と借主とでは期間が異なる
賃貸物件の契約を解約する場合、主に３つの方法があります。
①契約満了をもってお部屋から退去する場合。
②賃貸契約期間中に「都合により」退去する場合。
一番多いのはご入居者様が契約期間中に「転勤」「住み替え」等をしなければならない時で、退去する場合には退去日から1か月前までに、管理会社に申し入れをしなければならないことになっています。
③オーナーが解約申し入れをした場合
今回取り上げているのは③の場合で、実は賃貸オーナーにはご入居者様との契約を一方的に破棄することができるとされています。ただし解約申し入れをする場合には、解約日から6か月前に行っていることと、解約をしなければならない正当な理由があることが条件となります。
入居者様がお部屋を解約する場合とは異なり、オーナーがご入居者様との契約を解除する場合には、解約までにかかる時間が長いことと、正当な理由なしでは退去して頂くことはできないことになっています。
ではここでいう正当な理由とは何か？というと…
よくある事例としては「家賃を何度も滞納している」「ペット不可物件なのにペットを無断で飼っていた」または「物件が古くなって取り壊すことなった」場合も正当な理由としては認められる場合があります。
２．貸主からの解約申し入れが認められる場合とは
貸主であるオーナーさんが、ご入居者様（借主）に対して契約破棄を通告して、それが認められるためには、貸主と借主との間に「賃貸借契約を継続することが難しくなったことにより、信頼関係が破綻」したことを証明することが必要となります。
先ほど例として出しましたが「家賃を何度も滞納してしまう」「ペット不可物件なのにペットを飼っていた」場合は、明らかに賃貸借契約違反に該当してしまうので、貸主であるオーナーさんは契約解除を申し入れることは可能となりますが、ただしこの信頼関係が破綻しているかどうかについては、法的な見解が必要となってくるので、どのようなケースであっても「判決」をもらわなければ、信頼関係が破綻しているかどうかまではわからないというのが現実。
ですので「貸主からの解約申し入れが認められる場合」とは、重大な賃貸借契約違反を行い、貸主が裁判を起こして司法による見解＝部屋の明け渡しが認められた場合のみであって、ただ単に契約違反をしたからと言って、すぐに退去になるようなことにはならないのが現実。
３．貸主は解約申し入れを拒否することができる？
貸主であるオーナーさんから「部屋の明け渡しを求める」訴訟を起こされて、オーナーさん側が勝訴（＝判決が確定）した場合は、どのようなことがあっても期日までには、お部屋から退去しなければなりません。（ただし判決から退去までは1か月ぐらい時間があります）
もし期日までに退去しなければ、退去日当日、強制的にお部屋のカギを開けて、室内にある荷物は全て運び出されてしまいます。
裁判で明け渡し訴訟が確定した場合を除いては、オーナーさんからの解約申し入れを拒否してもお部屋に住み続けることは可能とはなりますが、ただし賃貸借契約更新をされていなければ、契約満了日翌日から退去日までの家賃と、違約損害金を請求されてしまいます。
（詳細に関しては、管理会社に相談して下さい）
４．まとめ
オーナーさんから契約解除を申し入れる場合、通常は裁判を起こして勝訴判決をもらった時以外ではあまりありません。
ただし「家賃を何度も滞納している」「入居者トラブルを引き起こす」ような迷惑行為をしている場合は、もし違う賃貸物件に入居しようと思った時、管理会社が同じだった場合には、入居審査で落とされてしまう可能性があります。
また家賃を何度も滞納していると、家賃保証会社を利用していた場合には、その履歴が残ってしまうので、入居審査が通らないケースもありますので注意が必要です。
今日も最後までブログを読んでいただきまして、ありがとうございます。
＃賃貸借契約 ＃契約解除 ＃家賃保証会社