賃貸物件を探される際、大手賃貸検索サイトを活用して、気に入った物件を数件ぐらいピックアップして、そこから最終的に1部屋に絞って、お部屋を契約するパターンが多いと思いますが、賃貸オーナー歴15年目を迎えた自分が言うのは少し烏滸がましいのですが、部屋探しをされる時に、絶対に確認してもらいたい部分があります。
それは、物件を所有しているオーナーさんの存在。
賃貸物件は、必ず物件を所有しているオーナーさんがいますが、実は入居後快適に暮らせられるかどうかは、ひとえにオーナーさんの態度次第によって、180度変わってくると言っても過言ではありません。
それでは、部屋探しをする時に、オーナーさんに関する情報について、どのように確認すればいいのでしょうか？
目 次
１．近年施工された新築物件や築浅物件の場合
近年施工された新築物件／築年数が浅い物件で、大手管理会社が管理している場合においては、オーナーさんは「サブリース契約」（空室があっても、毎月一定の家賃入金がある）と呼ばれる管理契約をしています。
これは、賃貸入居～入居中の管理全般～退去手続きなどの「賃貸管理上における仕事」をすべて受け入れて行ってくれて、また退去後のリフォームも全て管理会社が行ってくれることから、正直オーナーさんは「何もしなくても大丈夫」ということになります。
築年数が浅く、大手管理会社物件に管理委託している場合においては、まず問題なく入居しても差し支えはないと思います。
２．大手・街の管理会社物件の場合
築年数がある程度経過している物件において、大手／街の管理会社委託になっている物件では、賃貸管理をすべて受け入れているので、設備トラブルや入居者トラブルが発生した際も、すぐに対応してくれるので、基本的には安心して入居することができます。
ただし、サブリース契約ではない物件においては、設備交換や退去後のリフォーム費用は、全てオーナーさん負担となってしまいます。大多数の物件では、設備不良や退去後のリフォームに関して、オーナーさんはしっかりと対応してくれるところが多いものの、正直に言うと、しっかりと対応している物件と、そうでない物件とでは、ものすごい差異が発生しています。
なお、管理会社が管理委託している物件においては、敷地内に「看板」が必ず設置されていますので、それを確認して頂けると、この物件が管理会社物件かどうか、一目で確認することができます。
３．管理委託されていない物件は、要注意
部屋探しにおいて、一番注意をしなければならないのは、管理会社委託されておらず、オーナーさん自ら管理をしている物件＝自主管理物件。
（自主管理物件の見分け方は、敷地内に管理会社の看板がない場合）
現在、自主管理をされている物件の数自体は、正直それ程多くはありませんが、自主管理物件でも、しっかりと管理されている物件はごくわずかではありますが、存在しているものの、問題なのは「投資目的で賃貸物件を購入」されたオーナーさん。
投資目的で購入された方は、残念ではありますが「物件自体をモノ程度」しか考えていない可能性が高く、室内のクオリティーや物件管理能力が非常に劣っているケースが多くあります。
さらに管理会社物件においては、原則24時間管理をしています。
これは、管理会社の営業時間外（深夜／土休日など）で発生した建物障害に関して、24時間管理物件の場合、コールセンターに連絡してもらえれば、緊急性の高いものは、すぐ担当者が現場に急行して、対応してくれます。
一方、自主管理物件において「24時間管理」を外部委託していないと、設備不良等が発生いた場合、全てオーナーさんが対応することになりますが、オーナーさんがしっかりと認識をもった方でないと、対応が後手後手になってしまう可能性が出てきます。
４．まとめ
不動産仲介会社においては、1件でも多くの物件契約を結びたいと考えています。
そのため、お客様が「この部屋を見せてほしい」と内見予約をされた際、お客様の予算内にあった「もっと良い部屋があれば、積極的に提案してくる」ことがあります。
ただ、募集されている部屋において「リフォームのクオリティーが低い」「物件外観が汚すぎる」ような物件においては、仮にお客様がその物件を内見したいと考えていても、別の物件を積極的に案内することがあります。
賃貸検索サイト上においては、その物件が自主管理なのかどうかまでは、把握することができません。ただ内見をした際に「敷地内に管理会社看板がない」場合は、明らかに自主アンリ物件であることがわかりますし、さらに室内のクオリティーが低く、外観周りやごみ置き場や汚いような物件は、残念ではありますが「投資目的」で購入されたオーナーさんの可能性が高いので、要注意です。
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