賃貸物件において生活をしていくと、どうしても内装部分は劣化しやすくなってしまいますので、入居時と比べると「色が変色」したように見えてしまいます。
これは自然光などの影響によって発生した「日焼け」によるもの。
日焼けや電化製品を置いたことによって発生する「電気ヤケ」は、通常損耗で発生したとみなされるので、退去時における原状回復費用は、原則オーナーさんとなりますが、ただし場合によっては、減価償却が終わっていたとしても「借主負担」になるケースがあり得ます。
これに関しては、契約時において「宅地建物取引士」の資格を持つ担当者から、説明をうけているはずであるので「知りませんでした」は、一切通用しません。
では、賃貸退去時における原状回復（壁紙）において、100％借主負担（経年劣化が認められない）となるケースとは、どのようなものが挙げられるのでしょうか？
目 次
１．換気不十分な状態で、喫煙していた
換気が不十分な状態において、室内でタバコを吸ってしまうと、壁紙がニオイを吸ってしまい、それが蓄積してしまうと「ニオイがついて」しまい、長期間続いてしまうと、完全にニオイが取れなくなってしまいます。
タバコのニオイが壁紙に完全についてしまうと、壁紙クリーニングをしたとしても、ニオイを除去することはできませんので、原状回復をするためには「壁紙交換」をしなければなりません。
タバコのニオイが壁紙についてしまうことについては「善管注意義務違反」に当たるとみなされ、もしニオイや黄ばみが認められる場合には、入居期間は一切考慮されず、借主が原状回復費用を支払うことになります。
２．釘穴、ネジ穴があった場合
日常生活を送る中において、室内にカレンダーやポスターなどを掲示することは、当たり前のことですが、ただ掲示する際に使用するものが、どれを使っていたかによって、退去時における原状回復費用が、誰になるのか違ってきます。
管理会社によって違いはあるものの、一般的には「画鋲」を使用していた場合は、退去後に「補修することが可能」＝穴をふさいだとしても補修した跡が見えにくいので、原状回復費用はオーナーさんとなります。
【注意】
ただし、たとえ画鋲を使用していたとしても、ひとつの壁に社会常識を疑いたくなるぐらいの「無数の穴」をあけていた場合には、借主負担になる可能性が高くなるので、注意が必要です。
一方、釘やネジを使用してしまうと、補修をしたとしても「補修跡がしっかりと残ってしまう」ので、原状回復をする場合には「壁紙交換」が必要となります。
もし釘穴・ネジ穴が認められた場合、賃貸借契約の特約において「借主が原状回復費用を支払う」ことになっているので、注意が必要です。
３．結露を放置したことによってカビが発生した場合
梅雨時や冬場の結露、また洗面脱衣所など気づいた時には、壁紙がカビだらけになっていることは、十分考えられますが、もし賃貸物件において「壁紙にカビ」が発生しそれを放置した場合、カビを完全に除去することが難しくなってしまいます。
これに関しても、善管注意義務違反に該当してしまい、入居期間は関係なく原状回復費用は借主負担となってしまいます。
特に、賃貸においては洗面脱衣所に「換気扇」等がついていないため、お風呂から出た後、ドアを開けたままでいると、お風呂からの湿気が脱衣所内に広がってしまい、それを繰返していると、カビが生えてしまいますので、要注意です。
４．ペット不可物件でペットを飼っていた場合
賃貸物件において「ペット不可」物件で、ペットを飼ってしまうと、わかった時点において「賃貸借契約を一方的に解除」となるばかりではなく、室内の内装や床をすべて新しく交換しなければ、もし次に入居される方が「ペットアレルギー」を持っていると、オーナーさんが過失責任を問われてしまいます。
この場合も入居期間は「一切考慮」されず、全額借主負担となります。
お部屋の大きさにもよりますが、全ての内装や床を交換するとなると、ものすごい費用が請求されてしまいますので、ペット不可物件でペットを一時的であっても、室内に入れることはしないで下さい。
５．お子さんが壁に落書きをした
お子さんがいるご家庭の場合、ついお子さんが壁に「落書き」をしてしまうことは、あり得る話。
お子さんにとっては「悪い事」といった認識は持っていないので、それ程注意をすることはできないと思いますが、ただ賃貸物件において落書きをしてしまった場合で、落書きを消すことができないと、退去後には張替えをしなければなりません。
よく、お子さんが壁に落書きをしてしまった場合の原状回復に関しては、借主負担は免れないけれど、減価償却が認められるという方がいますが、そもそも減価償却で負担割合を決めるのは、借主・貸主双方の過失では認められない場合における負担方法であり、落書きに関しては、完全な借主に責任があることから、この場合は入居期間は考慮されず、全額借主負担となります。
６．まとめ
賃貸物件における退去時の費用に関しては、賃貸借契約上において「室内クリーニング費用が借主負担」となっている場合、自動的に室内クリーニング費用は発生するものの、入居期間中に「丁寧に使用」していれば、退去費用が高額なることは、まずありえないと言っても過言ではありません。